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产权式酒店项目定位(操作)报告 
[ 2009-2-10 15:31:00 | By: 张池 ]
 
    产权式酒店项目定位(操作)报告

    一、 项目规划思路及定位概述

    (一)、规划思路及定位

    本项目处于常州新老商业中心的中心地带,大常州市政规划的中央生活区中心位置,周边生活DNA配套设施成熟完整,位置极佳。辐射范围内的常住生活人口达50万,离常州高新技术开发区及各大工业园区10分钟车程,商业中心5分钟车程,新市政府行政中心5分钟车程,项目定位为CBD中央商务核心标志的元素完全具备。

    根据项目规划要求,,规划为“南北双子座”形式——南楼主要为快捷酒店及商务办公,北楼为纯酒店,共用酒店大堂。酒店1—3层为酒店大堂及整体商业,面积大约为12000平方。4层以上为产权式酒店面积大约为90000平方。

    (二)、规划细节:

    1层规划为独立门面及酒店大堂

    2—3层规划为整体商业,可以通过整体出售或招商形式,进驻为酒店配套服务类商业项目,例:健身房,茶吧,餐饮,娱乐等。

    4层以上,南楼快捷酒店模式面积控制在50—100平方,可根据客户的要求进行菜单式装修,可自住,或交由酒店管理公司经营管理,获得固定投资回报。北楼纯酒店模式全部为套房式装修,统一由酒店管理公司经营及管理,获取每年固定投资回报收益。

    此规划的优点体现为:

    1) 节约开发成本,土建及安装费用降低

    2) 丰富了产品类型,有利于扩大目标购买客户群体

    3) 全新的投资概念,产品卖点增加,客户投资方式多变,增加投资信心,有利销售

    4) 项目后期经营管理模式灵活多变

    二、销售模式概述

    针对项目体量较大以及规划要求限制的特性,在销售组织上,采用以下销售策略:

    1)南楼快捷酒店及商务办公产品形态采用客户一次买断,自主选择经营方式的模式。客户可以选择自用(无回报),或者与酒店管理公司签订约定期限的委托经营模式,获取固定回报或分红。在销售组织过程中,做好前期客户积累,根据客户需求的比例,合理分割产品空间,为销售控制中的楼层安排及产品形态划分做好基础。

    2)北楼纯酒店产品形态全部采用客户一次买断,全权委托酒店管理公司经营管理,获取固定回报。

    销售方式(经营模式分析)(结合本项目模拟分析)

    目前产权式酒店的经营模式主要有:

    具体类型为:

    (1).省心回报型(类似于超市的“整租零售”):

    ☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》,将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司,由酒店管理公司按客房总价的10%的固定金额每年支付业主投资回报。

    ☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。

    ☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额(设定在投资总额的4%左右)的住房卡。住房卡消费完后,享受贵宾卡待遇。

    (2).利润共享型:

    ☆获得年度客房利润分红。

    ☆业主可以随时使用自己的客房,酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房,并且在该期限内,业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即:

    业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数

    业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和

    业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。

    ☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。

    ☆业主可以随时使用自己的客房,但必须承担管理等相应的基本费用 元/天,其中包含易耗品等 元/日.套(分户型、面积收取)。

    3.完全自用型

    ☆ 目标客户:企业(中、小型为主)

    ☆ 酒店将按其它客房一样提供各类星级服务,另行签订物业管理协议。

    ☆ 业主须按月交纳物业管理费。物来管理费按 3元/㎡?月计收(水、电耗费按量计收)。

    三、目标客户定位

    (一).项目销售目标客户群体:

    1.本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金,想投资获得收益,但是又没时间经营或者无经营经验者。

    2.中小企业、公司。该类客户群体,业务往来接待频繁,需长期包租酒店客房。

    (二).酒店客源群体:企业客户、商人(商务人士)、机关人员、外地来常出差人员

    四、成本分析及定价依据

    1.面积计算:1)大厅面积2000㎡

    2)1—3层商铺面积10000㎡

    3)塔楼面积90000㎡

    2、建议销售均价:南楼快捷酒店:5000元/㎡ 北楼纯酒店:5500—6000元/㎡

    按照快捷酒店10年,8%回报率;纯酒店10年10%回报率计算

    定价依据(1):采取反推法定价,根据周边市场情况,按照四星级标准预计房价和开房率,算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为:一间客房的年毛收入=房价×开房率×每年天数(365)],管理公司毛收益和业主回报按照4:6分摊(参照产权式酒店行业规律得出的结论)[计算公式为:管理公司毛收益=一间客房的年收益×0.4,业主回报金额=一间客房的年收益×0.6]。快捷酒店业主回报部分按照投资总额的8%的回报率,推算出销售价格[计算公式为:单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08×60)]。纯酒店业主回报部分按照投资总额的10%的回报率,推算出销售价格[计算公式为:单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.1×60)]。

    例如:1、假设快捷式酒店房间折后价为180元/天,住房率为70%;

    则平均每一间50㎡的客房年收入为180×0.7×365=45990元;

    按照6:4分摊,可回报给业主毛收益为:45990×0.6=27594元,酒店管理公司毛收益额为45990×0.4=18396元;

    按照投资总额固定回报率8%计算,则该客房的销售总额为:27594÷0.08=344925元

    单位销售价格为:344925÷60=5748.95元。

    2、纯酒店

    假设纯酒店房间折后价为380元/天,住房率为70%

    则平均每一间70㎡的客房年收入为380×0.7×365=97090元;

    按照6:4分摊,酒店管理公司毛收益为:97090×0.6=58254元,可回报给业主的金额为97090×0.4=38836元;

    按照投资总额固定回报率10%计算,则该客房的销售总额为:38836÷0.1=38836元

    单位销售价格为:38836÷70×1.2(为开发企业利预期毛利)=6657元。

    根据以上计算法则,及一下因素:

    ①客房出客率保守估计在60%

    ②迎合客户投资低总价,高回报,性价比高的卖点

    ③回报方式的固定灵活性

    ④保障客户及酒店管理公司的收益回报

    建议销售价格为:快捷酒店:5000元/㎡,纯酒店为:5500—6000元/㎡。

    
 
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